——房产公司上半年工作汇报

                      (房产公司王平经理汇报房地产开发情况)

        年初，总公司为润华置业公司安排了公司主管、财务主管、成本主管等四位员工，形成了一个相对固定并独立运行的小团队，目前我们负责的两个合作项目都在紧张有序地运行着，基本情况汇报如下。

    一、  上半年项目运行的情况

    1、江阴项目的运行情况            

    江阴项目位于江阴市云亭镇，地块面积46.88亩，取名陆润·山水绿城，我方占五分之二股份，总建筑面积62400平米，其中商业面积2万平米，拟建三幢11层一幢18层，容积率2.0，住宅总户数306户，另有3000平米的人防地下车库。

我们入驻江阴项目以来主要工作就是推动方案设计，五月份确定设计单位，七月底正式报批两套方案，最近将经市政府确定其中一套。此间，我们修订了房产公司的各项规章制度及岗位责任制；完成了地块开发成本及收益的测算工作；完成了售楼处及办公用房的设计与施工；制作招商说明书，到南京与苏果超市总部进行了一次集中商业招商洽谈，另外还与马总一道多次外出考察了一些地块。

2、黄桥项目的情况

    黄桥鑫伟金色家园位于黄桥东岳路北，黄桥决战主题公园的东南侧，占地75亩，我方占四分之一的股分。计划总建筑面积93000平方米，五幢11层，七幢多层，一幢四层商业用房，其中住宅面积69000平米，商业总面积10700平米，地下人防车库4000平米，容积率1.6，住宅总户数560户。从我们介入该项目以来，一直也是从事的方案设计推进工作，从多家设计单位比较中，选出了一家比较符合我方条件的设计单位，从六月初到现在，该设计院已先后进行了六次总平方案的调整，我们逐次对设计院做出的方案进行内部评审并提出修改意见，直到最后报批通过为止。

    3、关于对公司的贡献问题

        今年我看到各分公司都对总公司都作出了较大的贡献，我们也很羡慕，不过房地产公司的经营是一个周期较长的产业(2-3年)，而且资金投入相比建安施工来讲是相当大的，但它后期产出的收益也是可观的。当前我们对总公司确实没有什么贡献，只是才搭好了一个平台，有了舞台就能唱戏，我们一定能把握好投入产出的平衡关系，精耕细作，准备在两年后，每年不会低于一年100万的利润上缴，并保持一个持续上涨的势头。

    二、下半年的工作计划

        一是抓江阴项目的开工及销售，设计速度及工程开工准备工作是目前的重点，规划方案报批通过等于已完成了一小半的设计工作，下一步主要的任务是施工图设计、图审、办理各项开工手续。另外我们将逐项落实临水临电的接入、工程勘探、修建围墙、催设计院先出桩基图、选择桩基单位打桩、考察施工单位，进行工程招投标，力争10月份正式开工年底完成地下部分。重点抓销售工作，落实售楼处沙盘的制作、各种广告的实施，尽快确定销售策划公司，让销售工作在短期内走上正轨，以达到加快资金循环、减少资金投入量的目的。

        二是抓黄桥项目的设计工作，黄桥项目现正处于总平方案报批阶段，我们争取10月份将规划设计方案报批通过，在春节前把施工图设计完成。

    三．对于房产公司今后的打算

    1、目前房产市场房价问题

        四月份以来，政府一直在调控房地产业，市民持币观望，房产公司销售量下降，但房价并没有实质性的下跌，一方面地价高、规费高、税收高，这“三高”导致房价不可能大跌，另一方面政府也顾忌房产业对与之相关联的其它行业的影响，遏制高房价、消除房价泡沫才是政府的目的所在。房产新政是针对影响国家经济状况的大中城市的，如果要波及到小城镇一般需要六到十个月的时间。就销售而言，小城镇是以改换居住条件为销售主体，大城市是以投资客为销售主体，所以小城镇的房价相对来讲是一个较为稳定的区域。

        历年来，政府的每一次打压都会导致房价报复性的反弹，房价是越打越高，整体是一个波浪性的上扬过程，对这方面我们很有信心。

     2、关于房产公司发展定位的想法

        房地产行业是有风险、有前途、关系着民生的行业，随着城市的发展、生活条件的提高，社会对房屋的需求量是永远存在的，虽然过程中可能有波折和风浪，但这个需求是永远不会衰败的。另外，国家政策在不断完善，房地产市场逐步规范化并趋于稳定，相对来讲也降低了投资者的风险。所以我认为公司在完成了一定的资本积累的基础上，投资房产是一项很明智的选择。

    中国政府在今后十年、二十年中将加速发展工业化城镇化，城乡统畴发展要以每年0.8-1％的人口递增，截至09年底，城镇化人口46.7％，到实现小康社会要达到65％，到现代化社会要达到76％，江苏计划2015年在全国率先实现小康，2020年实现现代化，这些利好对我们的房产公司是一个机遇期。

    根据我们的资本条件以及国家城镇化建设的需求，我们计划暂时先把公司定位于城镇化建设方面的开发，一旦时机成熟了，我们再向发达地区及中型城市渗透。目前我们通过与别人合作的过程，在管理上逐步实行程序化、规范化，不断摸索和积累房产操作管理的经验，逐步掌握操作大盘的素质及能力，以确保房产开发持续发展。

    3、土地是房地产的根本

    对于房产开发来讲土地储备是根本，要维持公司的稳定及持续发展，我们不仅要抓在手两个项目的实施，还要多考虑下一步的投资项目。与别人合作虽能风险共担，但合作也有合作的弊端，我们计划明年(2011年)自己独立开发一个项目。上半年，在马金华董事长的带领下，我们先后去沭阳、沛县、贵阳、周庄、佳木斯等地考察地块，虽然由于种种原因没有成功，但我们在寻找土地方面还会加倍努力的，我们还要去看更多的地方，充分利用人脉关系、政府政策以及一切可以利用的社会资源，争取再拿一块地。

    大家都知道，麻雀虽小五脏齐全，不管楼盘的大小，各项手续是一样的办，运作周期都是一样的，投入的人力及前期费用也差不了多少，另外，相对来讲，小地块在竞拍时竞争对手太多(社会上很多人都能拿得出这个钱)，小地块价格都会居高不下，所以小楼盘无形中在开发成本方面就提高了不少，楼盘越大开发成本就会越低，在资金条件许可的情况下，我们要不断地向运作较大地块的方向努力。

    4、关于资金保障问题

    目前，我们的房产公司还处于一个辅导期，没有资本积累，没有形成良性的内部循环，这个时候我们迫切需要总公司的大力支持。

    现在的社会是现金为王的社会，房地产的过程是资本运作的过程，融资是房产开发的一个至关重要的环节，我们必须建立一个新观点，也就是“融资、融资再融资”，但如何融资呢?公司首先必须成立融资部门，把融资当成公司的正常事务来做，专人专管关系对口，业务熟练专业化程度高，融资效率才能提高，融资部门的主要任务就是筹钱，为房产开发提供资金保障，另外就是负责调集资源及时还贷。

银行贷款是融资最主要的途径，能拿到贷款的企业就是一个强大的企业。我有个不成熟的想法，建议公司董事会把总公司升级为股份制集团公司，把目前旗下所有分公司(或有条件的几个分公司)都变成独立法人的分公司，由集团公司控股(不过在运作上要注意消除关联企业的嫌疑)，各分公司间相互担保向银行贷款。我原来所在公司的旗下空壳公司就有六七来个，他们存在的目的就是为了贷款而已，而我们在坐的各分公司老板们都是独立核算的实体，本来也早就可算是独立公司了，只是名头没有换而己，我认为，为了融资，现在全部改成独立法人的分公司是水到渠成的事。

其次是抵押贷款，由融资部门进行全公司资产摸底，挖掘公司一切可以用来抵押的资源向银行抵押以换取贷款。我们可以利用公司多年建立起来的良好信誉以及可以利用的个人关系，与银行建立良好的银企合作联盟，如有可能的话，也可拉商业银行入股投资。 

另外，我们建议推行全公司内部股份制，集众人之力成就房产伟业，让每一个员工都能从房产开发经营中得到一定的收益，管理者加入了股份就能进一步增强了他的责任心，非管理者加入了股份，也加大了对房产运营方面的监督力度，这样就很容易达到全员支持、全员关注房产的良好状态。

 5、人才保障方面.

 在今后一段时间内，我们将实行人才保障计划，在现有的项目推进中，逐步纳入一部分新人，留优汰劣，保持团队的战斗力，为公司以后的大发展做好人才方面的准备。

最后我呼吁，我们的房产经营是在总公司领导下的一项重大举措，以前一直是在马金华董事长的亲自指导下向前发展的，现在我向大会倡议，我们决不是孤军作战，我们希望在各方面都能得到总公司领导及各分公司同仁的关怀和大力支持，让我们携起手来共同前进。

谢谢大家!